近日，保利地产宣布将以北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现突破。继去年宣布将养老地产提升到集团战略高度后，今年保利在养老地产的开发再迈进实质性步伐。

　　在面对房地产市场持续的高压调控，房企寻求突围之路已成共识。而在中国社会人口的老龄化趋势在未来十年将更趋明显的形势下，以保利、万科等企业为代表，对于养老地产的实践和探索也在不断加速。在去年12月8日，在深圳举行的全国工商联房地产商会2011年度年会上，中国绿色养老住区联盟正式宣告成立。中国绿色养老住区联盟会员单位共有七十多家，涵盖金融、开发和运营等领域，如以国寿控股、民生银行、中信证券和喜神资产管理公司为代表的金融机构，以万科、海尔地产和路劲地产为代表的开发商，及以上海亲和源为代表的运营商等。

　　在养老地产的先行房企看来，按照中国人口结构变化趋势，传统的房地产还有大概15到20年的黄金期。家和置业领军人熊文辉就曾对笔者表示，“目前买房的主力是70后、80后，而到了90后这一代人，家庭结构很可能将是“8421”，即一对年轻夫妇要赡养8个老人，4个父母，加上一个孩子。这种家庭结构下，夫妻双方家里往往都有房子，对房子的需求量就少得多，而对养老的需求和压力反而大增。”这意味着，15年后传统住宅开发热潮将难以继续，但养老地产却开启了一个打造百年老店的新大门。

　　戴德梁行华中区策略发展部董事黎庆文表示，目前国内的养老地产仍存在专业服务体系不成熟、开发主体结构单一、开发商业模式不够吸引等诸多短板。在他看来，养老社区涉及三个不同的主要专业服务领域：养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点，因此所做的产品最终还是停留在普通房地产的水平，达不到颐养天年的要求。目前房地产开发商与专业机构合作的开发罕有成功案例，原因是房地产开发商与专业机构的盈利模式大不相同：一个是追求短期套现，一个是追求长期服务获利。某国内超大型地产公司在上海与专业机构合作开发养老地产，据闻推进不顺畅，双方磨合仍需时间。

　　黎庆文认为，在开发模式上，如果要开发业权不分散的集体养老社区，目前政策法律下的开发商业模式不够吸引，妨碍了资本的进入。国外养老社区受到开发商和投资商欢迎，关键是由于法律政策支持他们可以向老人收取高额入住资格费，在澳洲叫“进入债券”，在日本叫“一次性缴纳的住宿费和护工费”，这些“购买资格”的费用往往相当于该物业的市值。目前国内政策不支持这种收费，大多集中式的养老社区只收取小额的押金，并不能作为营业收入。所以当前集中式养老社区开发模式缺乏吸引力，急需创新和政策扶持来打造新的商业开发模式。 李广军