城市综合体建筑规划设计与后期运营

　　主持人：我家住在世纪金源购物中心，伴随着我女儿从小到大，每周都要去。接下来介绍的这位嘉宾是我非常熟悉的，因为我们隶属于同一集团，易居(中国)控股有限公司，克而瑞信息集团、商业地产事业部副总经理陈倍麟女士！

图为 克而瑞信息集团 商业地产事业部副总经理陈倍麟

　　陈倍麟：大家下午好！我做了三十年的零售商业，实际上一直在做招商跟经营管理，近12年以来，我进入商业地产咨询策划领域，这个题目很大，半小时没办法把它讲清楚，我就某一个点，更大家分享一下我的体会。

　　今天我要讲的主要是两点，第一个，我通过一些案例，来说明城市综合体规划设计跟后期营运的密切相关性。第二个介绍一下，特别是国外的城市综合体项目的这种建筑设计的优秀案例，因为这几年，有幸每年都出去考察，特别是前两年跟上海电视台参观了中南海很好的项目，让大家看一下。

　　我的第一个问题，综合体项目的后期营运成功与否从建筑体的设计开始就“种”下了“因子”。

　　第二个问题，商业综合体项目的建筑设计要超前，经营定位要现实，要逐步提升，这才能为后期的成功营运打下基础。现在很多大项目都是在城市的新城，在一片生地当中来建。除了规模之外，我们要很注重规划建筑设计，因为差异化的竞争首先是从建筑体开始的，城市综合体的建筑设计它的依据是什么？我们可能会说根据开发商的意愿。还要符合政府规划，前几年我就讲了，中国的城市综合体的最大推手是中国政府，因为城市综合体当中涉及到很多商业项目，我们现在的商业是大概念商业，除了零售商业之外，还有酒店、写字楼，包括服务式公寓等等。这些大商业东西，能够带来城市形象的提升，所以往往政府批地以后，催着我们开发商赶快划归，如果这个项目设计不好的话，政府那里通不过，因为我们会认为综合体项目，需要通过政府的报归，所以我们要符合政府的规划。第三种说法，我们拿到地块以后，往往地块有很多限制指标，有建筑面积、总面积、容积率、建设密度等等，如果不符合这个地块条件的话，我们设想很多东西个，它是达不到的，所以这是又一种说法。还有一种说法，要符合市场的接受度。这大概是在城市综合体建筑设计中会遇到的问题。

　　以哪个为主呢？我认为这四个方面都会涉及到，不能偏某一点，下面我就用一些案例来证明我的观点。

　　我认为城市综合体建筑设计的依据有两点，第一个是准确的市场定位；第二个是正确的开发流程。一个商业项目拿到手的话，找代理公司，做市场定位，这个定位会涉及到十个方面内容，由于时间关系，我不一一解说，比较快的带大家过一下。我的第一个观点，城市综合体项目的定性决定开发量。我们做任何东西，这个地方都已经有了，我们自己算一下大概做三个，你看看怎么样。原来我跟他说，南方商务区在“十一五”定性当中定性为社区商业，我跟他谈的第一点，项目首先要定性，你是属于什么样性质的商业项目，在什么性质商圈里面。第二个，我认为地块的指标决定项目的产品组合。我们做商业，不可能层高做的很高，在国外，在美国，一般的购物中心，大概地面做到三层；做商业层次知道，上一个层面，消费者是减半的；另外还有密度问题，由于日照问题，给的密度只有30%，按照万达经验，他的商业密度要达到50%。这个案例是我们给他做了测算以后，建议把建筑密度指数提高。第三个观点是商业项目的开发模式决定了商业项目的产品配制。商业项目产品组合跟开发模式密切相关，如果说开发没世不考虑，就是直接按照地块指标来做的话，最后出来的方案是不温和开发商的要求的，这个项目，从项目功能，从零售购物中心商业，变化到街区式的休闲商业，这种街区式休闲商业可以用产权模式开发它，这就是产品组合定位跟建筑行贷做多栋单体高层和花园式配套商业。第四个观点，商业项目建筑规划使地块利用价值最大化。这是沿着主干道的地块，项目给我们开发的是这里，红颜色的地方，它的产权也是属于这家公司的，但是它已经租出去了，我们认为商业临街面比较好的话，建议他做方案三，把这块一起归拢进来做。

　　还有项目的开发模式、功能定位、客群定位跟竞争格局，都决定了商业的建筑形态设计跟风格，看一下价值最高的，他适合做什么产品，我们在为这个项目服务的时候就拿出了这样一个方案，摆出他适合做什么，拿着这个数据做国际化的招标。最后一轮我是作为评选专家，他的老总问我，陈老师，你说怎么办，这四套模式我该怎么做。所有模式结合在一起，因为他还有30万方的酒店跟办公，他的项目带城市高架路旁边，一定要考虑到写字楼跟酒店，而这四套方案出来，这条方案动线做的很好，但是把一个五星级酒店住在后面，后面是多层建筑，旁边是菜场，我想看显然是不行的。最后这四套方案一套都没取，找了上海的现代设计公司，当时我们给他提出，如果把酒店、办公做到商场里面，这是最终的一个定稿，也就是开发商付一点竞标费，真正国内跟国际竞标费达到一倍多，今天讲到综合体建筑项目的规划设计和后期营运，我讲的第一个观点，你从建筑设计开始就种下了因子，所以建筑设计因子跟后期的成功有着密切的关系。

　　如果违背上述讲的这些商业发展规律，我们盲目的、自行开发商业综合体会是什么后果：？我讲一下成都熊猫城的问题。他的建筑非常气派，招商的品牌也有一些潮流品牌，以及完善的配套，但是他为什么会不好？首先第一个是定位错了，高端的定位和区委是完全不吻合的；另外物业组合不合理，作为城市综合体产品，产品功能越全越好，但是他们的产品非常单调，就是购物中心。第三个是建筑设计缺陷，中国人比较讲究风水，这是他的正门，正门横梁这么大，一楼进去被两部自动电梯全部挡住，台阶有楼梯。以后你们做建筑设计的话，商场绝对不能设置台阶，因为我是使用过物业的人，有台阶和没台阶效果完全不一样。这个设计上的缺陷还有一个问题，一楼东西被践踏，他把一楼做家居，开业半年，里面已经全部撤走了、空荡荡。这个设计上又一个动线，垂直的设计不完善。再来看他这组设计上的缺陷，就是平面动线的混乱，做购物中心，动线应该是简单的，如果动线是复杂的多动线，它一定死线，因为多动线出现的死角很多、视觉障碍很多。再有一个就是功能缺失。

　　城市综合体的成功营运，一定要把开发流程做正确，国外是定位前置，招商后行；国内是先招商，再定位。开发商的模式确定了，还有市场需求论证好了，再来做规划建筑设计。

　　接下来我给大家介绍一下我在国外看到的商业建筑，这是日本的银座，几年之前我在台湾看到过，但是中国没有，也就是说我们的设计师不具备国际视野，所以他不敢设计；你要他具备国际视野的话，就要走出国内。这是建筑外观，新加坡的；这是泰国的展览馆商场，外观非常时尚；这是新加坡的，这都是靠灯光的颜色打出来的，非常漂亮，现在国内游一部分，但是没有这样大量的。我说的一部分就是苏州的圆融时代广场，亚洲最大的天幕，光是框架结构，就花了3.2亿。

　　第二个观点，城市综合体的城市功能融合。这是国外，包括香港，航站楼进入商场，我自己亲自去体验过，就是如何方便，我要离开香港之前，在国际中心最后一站购物，很放心的把行李托掉，登机牌早就拿好了，乘机场快线直接到达机场，非常快捷，完全突破了零售商业的功能。另外城市道路进入商场，环球100就是从这个楼梯上去的，办公室在这个地方，这是香港国际中心，他的办公楼就做在国际中心的一楼。现在说购物公园，国外真正做到了购物公园，马来西亚国家科技馆，做到了阳光广场里面。这是新加坡的购物中心，把艺术馆做在四楼，图书馆也做在四楼。这是日本维纳斯城堡门口的，这是体育设施进入商场，这是溜冰场进入商场。这是水幕电影进入商场，这是儿童娱乐进入商场；这是香港新城市商场，你想如果你居住在这里，有小孩的话，看到这个地方这么热闹，肯定吵着家长，要到这个地方来玩。这个在屋顶给儿童营造游泳池。

　　第三个观点，商业建筑体的景观设计。在酒店屋顶做了游泳池，非常有风情，这也是香港，包括新加坡，比较习惯在屋顶上，或者几层楼高的顶上做一个游泳池；这是把人造沙滩变成酒店，这是他的大堂，地面地毯铺的就像沙滩一样，我看到这个项目惊呆了；我看到设计师把人造沙滩做成了下面是商场，九层的地方是游泳池。泰国、马来西亚都是小国，为什么做出来的东西超过我们，我们还没有。我们应该学人家把公园景观放到商场，这不是做建筑设计结构能够做出来的，它是另外一个设计门类，叫商业警官设计公司来设计，如果有这么好的景观末在单体的商业建筑体里面，当你有这种环境出来，我可以保证消费者会被你吸引。

　　最后一个商场人性化细节。我在美国商场里面，看到很多人都是残疾人，残疾里有这样的电动车，卖鞋的地方有沙发以，有量鞋器。这是人坐下来的地区，旁边放一个垃圾筒。泰国中央商场里面甚至配备VIP贵宾休息室，有电脑、按摩仪、休息的地方。这是马来西亚阳光广场商店，书店里甚至设置了残疾人点滴，非常人性化，这是日本的自行车停车位。日本的洗手间里面全部都配化装台。像新加坡的洗手间，我进去以后，我说我们五星级酒店洗手间，装璜、设计品位档次都不如他。这是放手纸的地方；我们放手纸往往是放在墙上位置，而不是旁边；这是包的挂钩，非常人性化，一切以人为本，人怎么使用方便他怎么设计。这是香港APM香港，全部为年轻人设计的座椅。我拍的是美国，全球最大的开放式休闲中心的休闲座椅。这是地面空调。

　　我今天要讲的就这些观点，谢谢大家。