商业地产股权投资基金中国实践

　　主持人：感谢杨会长的激情分享，杨会长是宝刀不老，应该为商业地产做出更大的贡献。对于商业地产开发来说，国内开发商有90%的开发商，自有资产不够沉淀标准的购物中心，也就是说购物中心和后面发展需要巨大的投资量，并且经营难度非常大，投资周期比较长，金融成为了商业地产发展里面的一个非常重要的环节，也是目前国内商业地产发展的瓶颈之一，下面有请的一位佳音，就是金融方面的专家，他是北京嘉富诚国际投资有限公司董事长郑锦桥先生，有请郑总，给我们演讲的主题是《商业地产股权投资基金中国实践》。

图为 北京嘉富诚国际投资有限公司董事长郑锦桥

　　郑锦桥：非常感谢大会组委会安排这么一个机会，给大家介绍一下商业地产股权都是基金发展的中国现状，关于商业地产，股权投资基金也是最近一两天的新鲜事，这些方面的工作，大家可能都开始在做，包括讨论和研究这些方面的具体事项。

　　商业地产本身需要大量资金沉淀所能做的一件事，没有银行贷款，商业地产业难以为继，和开发地产一样，开发地产是把我们产品卖出去，回笼资金；而商业地产所面临的更大的挑战在于，你还需要有大量的资金来继续使用，所以资金问题，对商业开发地产的企业压力就更大。从这个角度带看，我们看中国房地产企业，包括商业地产开发企业所面临的资金压力也大，又加上我们现在遇到的这种大的政策影响，给商业地产、开发企业带来了非常多的新的压力，包括我们讲万达地产，目前也是揭锅盖的融资方式，原因是什么呢？都要通过银行的信贷规模来做，尽管银行对商业地产的贷款规模和政策不像给开发地产这样紧俏，但是同样也有非常大的压力，特别是一些商业的，刚才听到房总和几位领导介绍的情况一样，真正成功的商业地产比例有多大？而这些招商能力不强的商业地产开发企业资金压力就更大。这样的话，给商业地产提供一个新的话题，就在于如何多层次去融资，这个非常关键。我们紧靠自有资金、仅靠开发商待建资金、商业银行贷款，已经不足以解决商业地产的资金来源了，更主要的是我们还要通过多层次融资的方式，来满足自持物业的需求，同时通过我们较好的招商方式，来缓解租金收益的流动性，也就是所有的投资，你都要考虑新的出口，你才会生存的更加有保障。从这点来看，中国地产基金中，商业地产的发展，应该说就有了一个新的机会，如果商业地产都能从银行去获得贷款的话，我们没有必要用这种地产基金。

　　地产基金在中国的发展，相比较国内而言，同时也要看到海外地产基金对中国的影响，我们在过去相对欠发展，现在发展情况也不一样了，意味着大家更有想法投资到地产中心，过去拿钱买商铺，你不买，你老婆买，买完商铺往外出租，等着升值。现在买不了好的商铺的。

　　第三个方面，地产基金发展已经有了法律法规支撑，特别是合伙企业法的颁布，中国商业地产发展条件相对成熟，并且还有非常专业的地产基金管理人增加了，现在更多房地产企业老总或者有此背景的资本运作专家，结合起来，组建新的地产基金，而这个地产基金管理使我们的投资，经过委托管理投资，会变得精准性更强，因为他们更加专业，在选择项目的时候选择更具有增长性的。意味着投资人的资金有保障，我们不用再担心自己投的行不行、能不能活下来的问题。所以专业化的管理，也使我们商业地产基金在中国发展越来越成熟。

　　最近这几年，海外地产基金发起规模，并且进驻中国规模也在加大，抄底了，并不是说他的居民高竞争人群比我们多多少，我们人钱也很多，但是在发达国家地区，大家更习惯于把钱拿过来，放在一起，由专业管理机构管理，然后去投资，我们不善于那样做，我们这代人，钱都是你自己的，挣的都是血汗钱。我们现在是大量的社会资金和大量资金的开发企业，之间缺少一个产品、桥梁、平台，所以我们的资金就不能很好的被真正的具有责任性的企业所用，而是被担保公司用了。我感觉很多资金还是要一个更好的平台，才能规范的走到一个正确的路径中来。房地产企业现在也在做身份转变，过去做开发，现在很多企业不开发了，原因是压力太大了，怎么办呢？我自己改变自己吧，都开始做地产经纪，给我们大家带来的机遇和选择野战军多，国内目前大的企业都进入PE行业；中小企业干脆不干了，不去买地，直接做PE吧，投资在不同的产业之中，这也是一种方式。去年第四季度，中国银监会专门有个副主席主持债务重组，重组后就没有了利润，甚至亏损很大，这就是非常大的教训，告诉我们大家的资产配制要做的更好。

　　地产基金在国内目前主要是1+1、2+1、3+1的模式，1+1这个方面，它是夹层观念，处于主权和债权之间。2+1和3+1很可能做成股权投资基金，无论是投资开发地产还是商业地产，我都可以以股权的方式投入，这里面有多大风险呢？风险在于管理人是否能找到真正具有市场性的商业地产、开发地产，如果将来做的非常好，可能收益就很好。还有怎么样保证有限的投资人的股权收益，从这点上来讲，对投资人是安全的，所以地产现在在中国发展逐步的成熟，规模也在逐步的放大，并且有不少投资机构，包括一些专业的人事进入地产基金管理行业，也给这个行业注入了强大的刺激，使这个行业发展有了更大的动力，这些方面都是地产经济发展非常重要的方面。说起地产企业，有些人也关注，我投PE能不能挣钱，这些方面也是一种考虑。首先要选择一个好企业，加入股本金是一个亿，利润是五千，意味着每股收益是五毛钱，现在企业上市之前，进入它的时候，我们给的市盈率是十倍，以上市公司的以及同类企业的估价为主。刚才看的商业地产基金模式与PE还是有所不同的，因为商业地产投资，我们是投进去，获得地产企业运营的利润收益。作为商业地产的股权投资基金，我们在未来资本市场要做的一件事情。商业地产股权投资基金目前在国内也是刚刚开始。我们的资金来源并不缺乏，并且我们现在在国内还有很多好的一些企业，特别是商业地产中好企业很多，但这些企业有些是苦于没有找到真正适合于他们自己的，钱很多。这些需要开发商和投资人之间，建立规范的融资平台，比如说股权投资基金的融资平台。

　　此外现在投资商业地产退出模式和方法也很多，可以通过分离方式退出，可以通过股权转让方式推动退出，我们看到商业地产的发展现在有了法律法规的支持，有了投资的资金来历，有了好的投资方向。再一个还有很好的退出模式以及很好的管理团队，商业地产正处在发展的初期，未来前景应该是非常的巨大。所以在国内，无论是股权投资基金的发展如何也地产领域而言，其实是刚刚开始，我们在商业地产中看到更多的基金的模式，现在规模还很小，三十个亿、五十个亿相对来讲比较大。刚才听到专家提到，商业地产虽然在普遍开发、发展，但是未来商业地产一定是在整合中发展，不是啊说所有的开发商都进入，就能够取得成功。所以说品牌商业地产的发展，具有它独特的优势。

　　第三点区别是股权投资基金通常是有确定的投资方向，比如我的商业地产要投哪个项目是确定的，而非法集资的状况往往没有缺点，他是借贷，有项目部决定性，因此你要考虑投资是否真正在工商部门登记，如果说没有注册登记，仅仅是借贷关系，那就不规范。现在也有一些非法集资或者不规范的做法，打着我是股权投资基金某某，我们这儿有一款什么样的产品，你愿意不愿意买，等等这种电话大家都要要近期注意。

　　现在情况不一样，作为管理人，首先他对基金也是要出资的，基金是一个有限合伙型的企业，它一是公司，GP，管理人，最早出资1%以上；第二，GP要有管好这个基金；第三点，GP对公司的债务，作为作GP，基金发生债务，基金净资产不足以偿还的话，对不起你要拿证件做无限期的担保。在这种结构下，基金发展，无论是在风险控制方面、项目审核方面以及收益分成方面，它都有独特的地方，并且基金还是一个非纳税主体，先分后税。有些企业本身是非纳税主体，先分扣税，万问以后缴税，对投资人而言，相对而言税负就低了。

　　地产基金一般不会承诺，一般不会分期出资，都是第一期一块出资，如果做PE资金，我可以第一期先出50%，第二期再出50%的模式。商业地产可以，旅游地产，甚至包括地产，养老地产，你都可以通过这个方式来做，可以这么讲，有限合伙性地产基金，你早介入，你就是未来中国瑞士产品的最早使用者。中国商业地产，一个靠开发商选择更多更有效的一些商业地产的楼盘的开发；另外一个方面，要看我们借贷资本，商业银行资本仍然不能忽视，仍然户是未来商业地产中主要的使用资金，但是真正商业地产的证券化，在未来发展过程中一是靠主权投资。

　　好的，我讲到这里。