商业零售业中国市场的开拓形式与和机遇
主持人:谢谢郑总,中国商业地产,我个人认为业面临两个最重要的问题,第一个就是调控,第二个就是退出机制,调控的话,商业地产业属于地产,最主要的问题,90%个以上的开发商做商业地产开发,金融产品如何介入将成为下一步主要方向。还有任何一个好的购物中心,运营一段时间以后,他没有良好的退出机构。
接下来嘉宾越来越实战,接下来的嘉宾是业界实战派高手,山东银座购物中心有限公司总经理李红兵,他讲的题目是《商业零售业中国市场的开拓形式和机遇》。
李红兵:尊敬的房主任,各位嘉宾下午好,非常容幸能够参加这次商业盛会,在商业地产备受关注的时期,感谢给我们这样一个交流学习平台,借次机会,我以《商业零售业中国市场的开拓形式与机遇》为题,主要跟他们讨论商业与零售业之间的关系,不到之处请大家多多指正。
首先介绍一下我所在的单位,我说在的是山东省(商用)集团总公司,现在正在做一家零售业,也就是大家熟悉的零售为主业,以地产和制药业为重点产业的,503亿,公司零售业务涵盖给务中心、百货、超市、便利店、家居以及鞋装类公司。
今年集团在江苏苏北徐州,还有陕西西安都有开展,目前集团搞的第一家购物中心,我们给购物中心单独注册了新品牌,去年开业。我们中心15万平方米,收入达到1.4亿左右,在这样的城市里面还是不错的。另外多个项目在北京、哈尔滨、河北,还有我们山东当地的青岛等地都有。
可以预见的是,零售业在今后很长一段时间内,都应该是国家调结构、保增长中积极鼓励的产业,而且从我国人均社会消费总额仅占美国同时期的1/7来看,未来增长潜力也是很大的。零售业的发展,从改革开放以来,十分迅猛,发展方式也是多种多样的,近几年更是如此,特别是在经济全球化和高新技术迅猛发展的大背景下,产业融合逐渐成为主要发展模式,这种融合符合人们消费习惯,然后人们的个性化需求。正是这种变化,让商业地产在中国迅速发展起来,从购物中心到大型城市综合体,数以千计的也地产项目,在国内不仅实现了产业升级,还推动了市场繁荣,但我们也清楚的看到,在这之中也有不理性的地方,一方面由于国内商业地产还没有实现与金融业的接轨,在资产融资和证券化方面处于探索阶段。
就目前情况来看,房地产企业比零售企业更容易涉足商业地产,很多企业选择进入商业地产行业,并不是提前规划,而是被动选择的,无论是房地产开发商,还是零售企业,都是因为原油业务面临新生产品压力,市场份额被不断侵蚀、挤占,只能硬着头皮转型。我认为中国商业地产的健康发展,不能依靠冲动,而是需要大家冷静的思考。零售企业更应该充分利用自身优势,把握行业发展方向,做资源整合和平台建设,按照规律稳步前进。
目前中国企业发展主要是通过扩大规模来实现规模经济效益,在降低采购、营运和管理的同时,获得更高的成果,当前企业扩张模式,零售企业主要有两种,一是利用自有资金稳步发展,通过连锁经营,通过企业标准化和专业化,实现成本分摊。二是兼并和扩张方式,在短期内实现扩张规模,无论是哪一种方式,都不是1+1大于2的模式。随着市场发展成熟,企业扩张要付出成本增加,这就要求企业更加专业,管理能力更强,拓展方式更科学。在拓展形式上,除了大家伙都知道的常规形式以外,我认为需要关注以下几个方面:一是从业态角度来讲,以多元化业态拓展实现企业发展,目前我国商业市场细分还不够,还有开拓新市场余地,多业态之间的优势互补,降低整体运营成本,实现整体效益最大化。
零售企业在分布品牌和业态方面具有先天优势,同时专业店连锁发展和成熟,多业态发展不是全业态发展,应该在基础上实现对主业的补充,提高区域市场竞争力和引领。
从地域角度来讲,进入新型商圈寻找市场。近年来,行业竞争家居和市场集中度提升,生存压力巨大,相比之下,新兴商圈有时比较有优势,目前中国城市化进程步伐不断加快,人口继续向一、二线城市聚集,原先的规划已经不能满足城市发展要求,各地都在规划建设新城区,新城区往往规划先进、管理方便、居住舒适,更能够满足零售产业多业态发展。
在新区发展上,我们要引导政府、合理规划,实现共赢,这点上,比方我们在济南就有类似的项目,原来政府规划,这个地方并不是城市的副中心,政府一看到这种情况,也意识到规划原来做的有些问题,布局向城市商业中心调整,调整了以后,对地铁出口等等交通干道改造,这样以后,大家一块把这个地方打造成城市副中心。另外三、四线城市经济水平增长迅速,国内品牌商也看到了三、四线城市的潜力,扩张业比较抢眼,在一定程度上为零售企业向三、四线城市下沉。我们开了一百多家店,有很多都是带地级市以及百强县,三四线城市综合来看,从投入成本和产出效益来讲,规模优势出来了,效益还是非常高的。
讲到第三点,零售业无论以何种形式发展,都要与商业地产进行紧密结合,商业地产的发展,在很大程度上解决了零售业扩张中遇到的问题,另一方面也可以利用自己的资源涉足商业地产,在实现扩张的同时,优化资产结构,提升营业水平,包括我们在内的很多国内零售企业都在这么做,但我想说的,合并并非转型,零售企业涉足商业地产,并不代表一定要转型,国内商业地产还没有实现进领域结合,零售业与商业地产结合中,在很长一段时间内,仍要保持自己的核心地位。商业地产开发商在与零售商合作时,特别要注意物业的适用性,对物业设立标准和动态安全一定要把好关,并注意能耗的问题,防止能耗过高,增加运营成本。
另外讲一下当前零售业在战略层面最关注的几个问题,有些与商业地产有关系,有些没关系,具体经营管理的问题就不讲了。一个就是购物中心对百货业的冲击,这是比较关心的问题,过去一提零售业,大家概念都是关注传统百货店,购物中心这几年发展很快,对传统零售企业冲击非常大,现在传统百货店都在仔细研究这个问题。关注第二个问题就是网点,前面讲电子商务发展,对传统商业,特别是实体店冲击非常大,现在这些年轻的小青年们,基本上拿着实体店当体验店,由于我们国家对网点各方面政策,包括税收、其他的方面,要求不如实体店高,使网点价格优势非常明显,现在对实体店冲击很大,这也是传统零售业为什么要增加体量,增加餐饮、娱乐。关注第三个问题,新技术在管理中的运用,过去大家概念里头,零售企业就是劳动密集型企业,不是现代化企业,实际上现在零售企业,从某种意义上讲,也应该是个高新技术企业,对新技术的采用,特别是各种管理系统的采用,对整个零售业效率提升很大,而且这些系统都在不断的升级。第四个是专业店的发展,现在实际上中国的商业,包括商业地产商缺什么,大的百货店、大的超市缺乏很多,但真正缺的资源就是专业店,美国、日本国家专营店非常丰富,这些资源在中国零售企业里头是最缺的。我们说假如我们自己提供家居用品专卖店、文具用品专卖店,都干的比较完善,整个产业链就建立起来了,如果这类资源多了,对我们商业地产的发展有很大的促进作用。
我就说这么多,从涉足行业开始,我本人对商业地产就充满了期待,商业地产快速发展,带给零售业前所未有的机遇,我想说,如果近几年,商业发展第一轮迎来的是为商业地产提供新的发展平台和途径的话,第二轮迎来的将是商业零售业对商业地产的产业完善和价值提升。我相信,在大家的共同努力下,中国商业地产的未来一定是一片光明,中国零售业的未来也必然是一片光明,谢谢大家。
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